房地产一直以来都是热门话题之一。今年正值香港回归20周年,近年来,香港房企随着当地经济的发展不断升级,与回归之初不可同日而语。就让我们回顾一下,在这20年里,房地产模式经历了怎样的变迁,我们从中得到哪些启示。
过去房地产开发企业,主要都是开发住宅,现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资……而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。
拿商用不动产领域来说,部分中国房企已经进入了一种新模式——以售养租,卖掉一部分,然后留下一部分用于出租,以租带动资金回流。再加上银行业的支持,出租经营到一定阶段,用经营型贷款把钱再拿回来。
这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅,后来随着香港的发展,它们开始把住宅和商用进行配合,发展到了“社区性商业”阶段。商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主,和住宅关系很密切,所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅,来支撑商用发展。
但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化,人均GDP(国内生产总值)到达1.5万美元之后,这个模式就会放慢速度,甚至停下来,然后进入下一个模式:轻资产模式。
举个例子,一个轻资产模式做得很好的企业,2/3的资产都是管理资产,它们提供1/3的净利润。而剩下1/3的直接投资资产则提供了2/3的净利润。它有十几只基金,有纵向、也有横向的投资。通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合,最终获得超高的资本回报率——是在亚洲上市的大型房产公司当中最高的。
轻资产模式其实更像是“美国模式”的亚洲版。在美国,企业不是用自己的钱买地,它们会在和政府洽谈之后,成立一个基金去买地,企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目,仍然采取这个模式。在美国模式下,企业直接投资比例更低,连管理资产的1/3都不到。