[行业热点]"住房按套内面积算"系误读！

《住建部发文：住房拟按套内面积算，告别买100平米只得70平！》一文刷屏朋友图，很多官方主流媒体也发了类似文件，而这个消息实实在在是对住建部文件的一次误读！

1^st

消息起源回顾

我们回顾一下消息的起源：

近日，《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，即是引发大家讨论的《住宅项目规范（征求意见稿）》。

在《住宅项目规范（征求意见稿）》当中，第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

多数人的讨论，其实就源于此。你看，《住宅项目规范（征求意见稿）》都明确了，“应以套内使用面积进行交易”，那不就是取消了吗？

——这是错误理解！

2nd

《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范

我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？

如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」

简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上，也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。

如果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，那么就越界了，就超出了文件的效力范围。现在，并没有这么写。

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，是无法解答的！

3^rd

难言的“公摊面积”

之所以大家对这个话题这么关注，确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

4^th

按套内面积计价有利有弊

国际上大都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价？重庆就是以套内计价，其他城市为什么不好好学学重庆？

这种做法当然是好的，按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观。但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样。

按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。

全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。

《住宅项目规范（征求意见稿）》还有这些硬货需要我们知道

此次征求意见的《规范》，还有不少重要内容需要我们了解并提出意见。

• 城镇新建住宅建筑应全装修交付

《规范》当中2.3.2条明确要求，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：

① 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；

② 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；

③ 消防设施应完好，消防通道应畅通。

• 四层以上住宅建筑应有电梯

• 日照标准也有明确要求